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Nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità.

Se hai sottoscritto un mutuo al fine di ottenere un finanziamento dalla banca ma ti stai trovando in difficoltà con le rate da pagare, presta attenzione a questo articolo che può essere al caso tuo.



Il muto fondiario

Secondo la definizione contenuta nell’art. 38 del D.lgs. 385/1993 (T.U.B.), il credito fondiario ha ad oggetto la concessione, da parte delle banche, di finanziamenti a medio e a lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. Tali finanziamenti sono caratterizzati dall'irrilevanza dello scopo e dalla libertà delle parti nella scelta degli strumenti contrattuali con i quali realizzare il finanziamento, purché siano idonei a rivestire le caratteristiche richieste dalla norma citata.


Il limite dell'80% del valore del bene ipotecato.

Con delibera del CICR del 22 aprile 1995 il limite di finanziabilità ai sensi dell’art. 38 del D.lgs. 385/1993 è stato fissato nella misura del 80% del valore dei beni ipotecati.

Va altresì considerato che la disciplina nazionale e quella europea (Direttive 2000/12 CE e 2006/48 CE) disciplinanti il fattore di ponderazione per la determinazione di tale limite per tutti i crediti ipotecari, indicano dei requisiti prudenziali per gli enti creditizi e le imprese d'investimento.


Il fattore di ponderazione.

Nella gestione del credito ipotecario semplice si deve applicare un fattore di ponderazione che oscilla tra il 50% ed il 60%, in considerazione della definizione normativa del valore del credito ipotecario: «Per valore del credito ipotecario si intende il valore dell’immobile determinato da un perito in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso tenendo conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell’immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell’uso corrente dell’immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. Il valore del credito ipotecario deve essere documentato in modo chiaro e trasparente».

La Corte di Cassazione, quantomeno a far tempo dal 2017, ha raggiunto un arresto ormai stabile, affermando il principio secondo cui il mancato rispetto del limite di finanziabilità ai sensi dell'art. 38 comma 2 TUB determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario. (così Cass. 17532/2017, Cass. 6568/2018).

Il principio è stato recentemente e nuovamente affermato dalla Corte di Cassazione con la pronuncia n. 1193/2020 secondo cui "si è così affermato che il limite di finanziabilità ex art. 38, secondo comma, è elemento essenziale del contenuto del contratto, e il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l'attività d'impresa.".


Cosa dice la giurisprudenza

Da ultimo e con l’ordinanza Cass. Civ. 14 giugno 2021, n. 16776 la Suprema Corte è tornata ad occuparsi delle conseguenze derivanti dal superamento del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario, confermando l’indirizzo interpretativo inaugurato dal revirement del 2017 a favore della nullità del contratto in contrasto con la previsione dell’art. 38 T.U.B.

Conseguenza del principio di diritto sopra esposto è che ove la Banca abbia concesso finanziamenti per un valore superiore all’80% del bene ipotecato il contratto fondiario è nullo.

Alla perdita dello Status fondiario seguono diversi effetti giuridici: innanzitutto il contratto non costituisce più un utile titolo esecutivo e la Banca, pertanto, dovrà costituirsene un altro; tutte le norme pattizie in quanto nulle non hanno più valore tra le parti, compresa la costituzione dell’ipoteca, salva l’applicazione del meccanismo della conversione in un mutuo ordinario ipotecario, ricorrendo gli estremi dell’art. 1424 c.c..

Per completezza di informazione va segnalato che, dato il notevole impatto che la questione può avere sul mercato creditizio, la I Sezione della Cassazione Civile con l’Ordinanza interlocutoria n°4117 del 9 febbraio 2022 ha investito le SS.UU. sulla vicenda.


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