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L'usucapione di un immobile

Possiedi una casa che ti è stata lasciata da un tuo parente. In realtà, la casa non è stata lasciata solo a te ma anche ai tuoi fratelli e sorelle, o anche ai tuoi cugini. Loro però se ne sono sempre disinteressati. Gli anni passano e ne sono passati 20. Hai cambiato la serratura, hai rimesso gli infissi, hai pagato sempre e solo tu le bollette. Hai invitato amici a cena. Tutto il vicinato sa che quella è la tua casa.

Se ti è accaduto tutto questo, significa che hai appena usucapito una casa.



L’usucapione è l’acquisto della proprietà a titolo originario (cioè senza un atto traslativo da un soggetto a un altro). Esso si realizza con il semplice uso della cosa mobile o immobile per un periodo prolungato. Nel caso di un immobile 20 anni.


In realtà, l’usucapione si realizza di diritto, senza bisogno di una sentenza o di un atto notarile. È chiaro però che la situazione così realizzata non fa sentire proprio al sicuro.

Per porre fine a questa situazione è necessario iniziare la procedura di usucapione. Vediamo come si fa.


La procedura

Il tutto inizia con un tentativo di mediazione obbligatoria. Si chiameranno, presso l’Organismo di Mediazione, tutti gli interessati al fine di accertare bonariamente l’usucapione.

Se tutti acconsentono, la procedura è già a metà. L’organismo procede alla stesura dell’accordo raggiunto, successivamente ci si recherà dal notaio che redigerà l’atto pubblico con il quale sarà possibile effettuare la trascrizione nei pubblici registri ai fini della pubblicità.


Nel caso non si raggiunga l’accordo in fase di mediazione, la procedura continua davanti al Tribunale e si instaurerà una vera e propria causa contenziosa al fine di ottenere la sentenza dichiarativa di usucapione. Parte fondamentale di questa fase sono le prove: i testimoni che vi hanno visto a utilizzare l’immobile come se foste i proprietari , la fattura di pagamento della serratura che abbiamo cambiato, le bollette pagate nel corso del tempo, le modifiche che abbiamo apportato etc…


La fase davanti al tribunale è contenziosa. Ciò significa che le controparti produrranno prove contrarie al fine di fare emergere che non siate voi gli effettivi proprietari. Il giudizio può continuare in Appello e in Cassazione.


I costi

I costi della procedura di usucapione non comprendono solo le spese legali. Per tali motivi è bene avere a mente quali possono essere gli esborsi. Dato che questi cambiano a seconda della procedura che, come abbiamo visto, può concludersi in fase di Mediazione oppure davanti al Tribunale, esamineremo i costi differenziando queste due ipotesi e considerando le spese fisse.


Spese fisse.


Sono quelle che riguardano la trascrizione nei pubblici registri e sono.


L’imposta di registro, che è di minimo € 1.000,00 e viene calcolata al 9% del prezzo o del valore catastale (rendita catastale moltiplicata per 126 che è il coefficiente di legge).


Altre tasse d'iscrizione € 300,00.


Totale: almeno €1,300,00


Spese in considerazione che la procedura venga risolta in fase di mediazione.


Costo della Mediazione: circa € 500,00.

Costo del Notaio che come abbiamo visto deve redigere l’atto pubblico: circa 1.500,00 €.

Costo dell’Avvocato: circa € 1.000,00.


Totale: almeno €3,000,00 + spese fisse


Spese in considerazione che la procedura venga risolta in Tribunale.


Contributo Unificato: circa 800 €. Varia a seconda del valore dell’immobile.


Spese per notifiche a tutte le parti e ai testimoni: circa 20 € a persona.


Spese assistenza legale da avvocato: varia da € 2.000 ad € 6.000 a seconda del valore dell’immobile e alla complessità dell’incarico (più o meno contenzioso).


Totale: almeno € 2.900,00 + spese fisse



I costi così espressi hanno solo fine indicativo. Per un preventivo più strutturato è necessario contattare Il Mio Avvocato Online allo 051 408 6108.